投資物件を購入するのは、物件を見つけて買うだけなので、普段やり取りしている私からすると、意外と簡単なことだと思ってまして、実は、購入してからの方が長時間になるので大変なことはたくさんあると思います。
本日は、投資物件を購入してから大変なことをお伝えします。
【この記事の目次】
最も大変なのは空室対策！
不動産投資ですので、一番のポイントは空室対策です。不動産投資には色々なリスクがありますが、その中でも最も対策が必要なリスクがこの空室対策です。
満室の物件を買ったのに、入居者がどんどん退去してしまい、それからなかなか入居者が見つからなくなってしまいますと、返済が大変なんです。こんな感じになっては本末転倒です。
まず、入居者が見つからない理由を考えてみましょう。
- 部屋が汚いのか？
- 家賃が高いのか？
- 設備がダメなのか？
- 立地が悪いのか？
でも、これを購入した後に考えてもダメです。見つからない理由は必ずあります。専門家に相談して打開するしかありません。
空室問題を解決するには？
一番簡単で効果があるのは、家賃の値下げです。ネットで検索した時に、そのエリアで安くしてしまえば決まる確率はグンと上がります。
調べる方法は賃貸物件がたくさん掲載されているポータルサイトで調べるといいです。
それと、地元の不動産会社にも3社くらいリサーチしてみましょう。そこで、その不動産会社の意見を素直に聞いてみましょう。ここであなたがダメな部分を素直に聞いて受け入れて、直すことができればきっと解決すると思います。
ちょっとした気づかいで入居者が増える？
また、設備の入れ替えも有効です。IKEAなどで、安くてお洒落な照明器具などを入れると、とても効果があります。
反対に値段の高い照明だと効果抜群ですが、投資物件の場合はできるだけ安くお洒落に！が鉄則です。この言葉を大切にしないと、ドンドンやりたいことが増えてしまいます。
トイレットペーパーのおしゃれなホルダーなど意外と安くてガラッと印象を変えられるグッズがたくさんあります。設備はそのままで、家賃を下げれば入居は決まります。
このように、ちょっとした気づかいをするだけで、入居者は増えていくでしょう。
家賃を上げるには？
では、逆に家賃を上げるにはどうしたらいいのか？これも、市場調査が大切です。
誰をターゲットにするのか？ある程度想定して、その人が好みそうな部屋にしてしまう。自分の趣味でなく、ターゲットに合わせたリフォームは抜群な効果が発揮できます。
例えば、海に近い部屋があれば、サーファーが好むような部屋にするとか。自衛隊の基地が近くだと、マニア向けの部屋にするとか。
世の中にはたくさんのマニアがいます。バイクが好きな人、鉄道が好きな人、そんなマニアをターゲットにすると、家賃を5,000円ほど高くしても気にいってくれれば借りてくれると思います。
私の場合ですが、過去に女性に借りてほしい物件がありましたので、シャンデリアを付けたり、基本色をピンクの部屋を作りましたところ、すぐに決まりましたが、借りたのはなんと年配の男性でした(笑)。世の中にはたくさんのマニアがいるんですね。
また、サーファーに借りてほしくて、サーフボードや砂浜を敷いた部屋を作りました。この部屋も直ぐに決まりましたが、サーフボードなどは邪魔なので撤去してほしいと言われてしまいました(泣)。
このように、思った通りの人は決まりませんでしたが、共通して言えることは、直ぐに入居が決まったことです。
色々な想いを込めてリフォームした部屋は、相場より高く貸すことができ、入居者もすぐ見つかりますので、「どうせ自分が住む部屋じゃないし適当にリフォームしといてね」なんて言ってしまったらもったいないです。
簡単でもいいので、部屋のテーマを決めたリフォームをするのを切にお勧めいたします。
売却も視野に入れた不動産投資を
不動産投資なので、リフォーム代は安く、家賃は高く、早く入居者を決めなければ家賃は入ってきません。空室期間ほどもったいないことはありません。
不動産購入費用をローンで借入をしているのなら、その分返済額は自腹で支払わなくてはならなくなってしまいます。なので、投資物件はどこかのタイミングで売却も視野に入れた方が良いです。
不動産投資をする人は立派な投資家なので、投資利回りで購入します。家賃が高くなると、利回りも高くなります。
仮に相場の利回りが10％とした場合、毎月の家賃が50,000円だとすると、
50,000円×12ヵ月＝60万円
の年間収入になります。利回り10％で売るには、600万円で売れることになります。
では、色々と工夫をして相場の家賃より5,000円高く部屋が決まるとどうなるでしょうか？
55,000円×12ヵ月＝66万円
の年間収入になります。利回り10％で売るには、６６０万で売れることになります。
たかが5,000円の違いが60万円の差を生み出します。
これが部屋数の多い1棟物件になると、部屋の数だけこの数字が倍増され、この差が大きく表れます。
安易に値下げ交渉にはご注意を
不動産投資をする上で、空室はリスクでもったいないです。でも安易に値下げ交渉を受けてしまうと、売却する時に売却価格が下がってしまいます。
このことを知った上で、運営をすれば結果いい方向に向かうと思います。ある意味売却ができて、はじめてその物件が成功したのか、失敗だったのかが確定しますからね。
売却も視野に入れた運営方法をお勧めいたします。不動産投資の運営のお役に立てれば幸いです。
不動産投資は初めてというあなたを歓迎します！
弊社、富士企画では不動産投資ははじめてというあなたを歓迎します。
会社は新宿の四谷駅から徒歩2、3分の場所です。お近くの方は仕事帰りの遅い時間でも仕事前の早い時間でも、もちろん土日でもお気軽相談にいらしてくださいませ。ホームページはこちらです！ http://www.fuji-baikyaku.net/
著書の紹介不動産投資で利益を生み出し続けるためには、適切なタイミングで物件を売却し、2棟目、3棟目……と買い進めていくことが必要不可欠です。本書では、既に物件を所有している不動産オーナー向けに、その価値を高めて売却するノウハウを提示します。 |
（文／新川義忠）