不動産投資には実は色々な投資目的がありますが、一般的に知られている不動産投資は、節税目的で行う方が多いでしょうか？
節税目的で不動産を購入すると言うことはどういうことでしょうか？
「購入することによって支払った税金を取り戻すことができる！」
一言でいうとこんなところですが、もう少し掘り下げてみましょう。
【この記事の目次】
節税目的の不動産投資とは？
不動産投資と聞いてどんな不動産を想像するでしょうか？おそらく、東京都内のワンルームマンションに投資をして、そこから家賃収入を得る、この方法を想像する人が多いのではないかと思います。
ところがひと口に不動産投資と言っても、
- 新築マンション（ワンルーム）
- 中古マンション
- 一棟アパート
- 一棟マンション
- 一棟ビル
- 貸し駐車場
など色々とあるんです。
先日、三菱レジデンシャルも、新築の投資マションを開発すると発表しました。
新築を建築したら、何が何でも売り切る必要があります！ここから不動産業者の電話営業が始まるんです。
「会社に投資用のマンション買いませんか？」そんな電話を受けた人は沢山いると思います。だから不動産投資って聞くとこの新築区分マンションへの投資を想像する人が多いのでしょう。
ただこの新築ワンルームマンションへの投資は、まさしく節税目的の不動産投資です。
老後は家賃収入で年金替わりに
一般的には、販売会社で家賃保証もしてくれます。節税目的なので、毎月の収支をマイナスにしなければなりません。マイナスにすることによって、給料で差し引かれている税金を取り戻すことができるんです。これをやらなければ、税金は支払い損になってしまうのです。
購入すれば、老後にはローンの返済も終わり、あとは家賃収入だけが残るので、年金の替わりと考えてもいいし、その時に売却して利益を確定することもできます。
なので、「マンションの不動産投資をやらない理由が分かりません！」なんて営業マンに言われると、そうかも……なんて思いませんか？
そうなんです！この不動産投資はやらないより、やった方がいいと私も思います。ただ投資目的がお金儲けだと、違った投資物件の方がいいと思います。
「減価償却」というメリット
それともうひとつ。不動産投資の醍醐味で、減価償却というものがありまして、建物は、毎年古くなってくるので、価値が下がります。その下がった分を毎年償却できるんです。
通常の経費は、実際に使ったお金を経費計上されますが、この減価償却は、所有しているだけで経費に計上できる性質のものです。お金を使わなくても大きく経費計上できるのが大きな特徴となります。
家賃収入がプラス
↓
建物の減価償却＋確定申告でマイナスになる
↓
節税になる！
このケースの不動産投資ならいいと思います。
実は新築の区分マンションは……
このケースで給料から支払っている税金の還付を受けるのと、先に伝えた毎月の収支が赤字だから税金の還付を受けるのだと中身が全然違ってきます。
そもそも不動産投資ってこんな感じなのでしょうか？
不動産投資一筋で色々な物件を取り扱ってきて、18年以上沢山の方の話を聞いてきましたが、新築の区分マンションだけはあまり良いとは思えておりません。
もちろん投資目的はひとそれぞれなので一概には言えませんが、不動産投資をして、お金儲けをしたいと言うなら、もっと違う不動産投資方法はあります。
節税目的で不動産投資するなら
節税目的だけに注目して不動産投資をするのなら、築22年以上の木造アパートを購入するのがベストだと思います。
そもそも節税目的で不動産投資をする人は、ある一定以上の年収、所得がある人が行います。ご自身の収入を上げても、結局税金でもっていかれるのを節税する目的で購入する方が多いのです。
なぜ築２２年の木造アパートがいいのか？
ちょっと税金の話になりますが、木造アパートは新築時から、22年間で建物を償却することができます。
その減価償却ができなくなっている物件を購入すると、減価償却ができなくなるのでは？とよく聞かれます。
ところが、答えは減価償却できるんです。
凄く簡単に説明すると、どんな古いアパートでも物件を新しく購入したら4年間の償却はできるんです。
仮に、5000万で築25年のアパートを購入した場合、土地が3000万・建物が2000万としたら、2000万を4年で償却することができるので、毎年500万円の減価償却することができます。
減価償却ができるカラクリとは？
どういうことかと言えば、仮にあなたの給料収入が1000万だとしたら、その1000万に対して税金を支払っています。
その1000万の収入に対して減価償却で500万があるので、額面上のあなたの収入は500万となり、それに対する税金を納めればOKとなります。
年収1000万円‐減価償却500万円＝額面上の収入500万円
ところが1000万に対する税金はすでに給料から天引きされているので、多く支払い過ぎた税金を、確定申告して還付してもらうことができる、簡単に伝えるとこんな感じです。
これが節税目的で一番効果のある方法だと思います。
不動産投資は、目的などによって買ったほうが良い不動産が変わってきます。
安易に都心だからとか、新築だからとかで購入しないで、中古を購入したらどうなのか？ちゃんと調べてから不動産投資を始めてください。
長くこの業界にいると、失敗した方にたくさん会ってきました。その多くの人は新築の区分マンションを保有している方が多かったです。
新築区分マンションでも良い場合もたくさんありますが、節税したいと考えているのであれば、もっといい不動産投資方法があるということだけでも知っておいてください。
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本やネットで調べるより、投資物件を専門に取り扱っている会社に相談するといいかもしれませんね。ある程度の知識をみにつけて、ちゃんと理解してからはじめてはいかがでしょうか？
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（文／新川義忠）