前回の記事までは不動産投資をこれから始めたい人に向けて、その目的の定め方や、物件の選び方についてお伝えしてきました。
今回はそこから一歩進んで、もしあなたが物件を見つけて手続きをすることになったときの具体的な手順について解説します。
【この記事の目次】
不動産投資を始めるときの流れ
あなたが不動産投資を始めたいと思ったときの流れについて一覧にすると下記のようになります。
- 希望の物件を探す
- 銀行の審査をする
- 売買契約を売主とする
- 銀行審査が下りたら売主に支払う
- 物件の引き渡し
- 家賃収入が始まる
ざっとこんな感じです。ひとつずつ説明しましょう。
事前に銀行に審査の依頼をする
まずは、どのエリアでどんな物件を探すか、ですがその前に実際にあなたがどのくらいの融資が組めるのか？を事前に銀行に確認しましょう。
住宅ローンは意外と誰でも組めるのですが、不動産投資のためのアパートローンはちょっとハードルが高くなるので、あるていど銀行から「〇〇〇〇万円くらいまでなら大丈夫です」と確認をもらったうえで、その金額内で物件を探した方が後々で無駄がなくなります。
通常は不動産会社に相談すればすべて行ってくれますので、不動産会社に相談すると良いでしょう。
目的を明確にして物件を探す
そこから、どういう目的で不動産投資を始めたいのか？その辺りを明確にしながら物件を決めて下さい。目的については節税、老後の年金代わりなどあります。詳しくは前回の記事にありますので読んでみてください。
また、物件を探す我々不動産会社側からすると、「どこでもいいけど、目的に沿ってきちんと儲かる物件が良い！」こう言ってくれる人の方が良い物件を紹介しやすいんです。
投資物件に関しては、ほとんどの方が1棟購入して終わりではなく、1棟目が上手く行けば2棟、3棟と買い進めてくれます。
なので、不動産会社もそのために親身になって良い物件を選んでくれるはずです。1棟だけで失敗して終わってしまったら、あなたも不動産屋さんもハッピーにならないですからね。
このように、良い不動産会社・担当者に巡り合えることが、成功する秘訣かもしれませんね！
審査が通らなければ物件は買えない
物件が決まったら銀行の正式な審査をして売買契約となります。この順番は逆になるかもしれません。
また、もしあなたが現金一括で買えるのなら、銀行からの融資は当然なくなりますが、そうでない場合は銀行からの融資は必須となるでしょう。
ではなぜ銀行の融資審査を先にやるのでしょうか？
それは不動産会社から「事前に審査を通してほしい」との要望が多いからなんです。
せっかくいい物件が見つかって、融資の審査をしている間に他の人に取られてしまうということもあるのです。不動産会社はそんな悔しい経験を沢山しているから、いい物件が決まったら早く契約したがるんですよ。
契約だけしていても、融資の審査が通らなければ買えませんからね。もし融資が通らなかったら、契約を白紙にすることができます（これを融資特約と言います）。この特約を付けての契約であれば、事前に契約をしてもなんの問題もありまん。
いざ契約するにあたって
因みに契約をする時には、手付金として売買代金の5％から10％ほど支払うケースが通常でしょう。ただこの手付金も交渉次第で、「300万の物件で手付金は10万円で買いたい」と交渉をすればいいんです。
契約時に必要な物ですが、
- 認め印（実印である必要はありません）
- 手付金（契約ごとに必要なので、あるていど支払います）
- 身分証明書（不動産屋さんは、本人確認をする必要があります）
- 印紙（売買契約書に貼ります）
また、銀行に融資をお願いするさいに必要な物はこちらになります（銀行によって若干のずれはあります）。
- 銀行指定の申込書
- 源泉徴収
- 確定申告書（確定申告している場合は3期分）
- 身分証明書
- 納税証明書
- 返済予定表（他に借入があれば全て）
- 自己資金の確認できる書類（銀行通帳など）
- 住民票
- 印鑑証明
- 実印
銀行によっては色々と異なってくる点もあると思いますが、通常は不動産会社さんが色々とサポートしてくれると思います。
ここで審査が通れば、まずは銀行と融資の契約をします。これを、正式には「金銭消費貸借契約」と言いますが、長いので金消（きんしょう）と言っております。
最後に物件の引き渡し
この金消契約を銀行と結んでから、後日売主さんにその銀行に来ていただき残金を支払います。これを残金決済といい、物件を実際に引き渡しをする日になります。
この日から、家賃も日割りで入ってきますので、晴れて不動産投資家への仲間入りです。おめでとうございます！
家主となってから大変なこと
投資物件は買うまでは事務的な作業でトントン拍子で進んで行きますが、購入したら大家さんとして色々と動かなければいけないこともあるかもです。
不動産投資には、色々なリスクがあります。空室、滞納、事件、事故、などさまざまです。でもそのリスクについて理解をしていれば、きっと怖くなくなるはずです。
リスクについては、こちらの記事でも解説していますので、読んでみてください。
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