不動産投資って怖いイメージがありますよね？
でも、なんでもそうですが、リスクをちゃんと理解してやればそれほど怖くはないと思います。今回はその不動産投資を始める上での5つのリスクについてお伝えいたします。
【この記事の目次】
１．空室リスク
不動産投資は、その名の通りで不動産を購入してそれを人に貸して家賃収入を得ることです。この不動産の購入は、借入をしたお金でする人が多いので、入居者が入らなければその借入の返済ができなくなることがあります。
入居者がちゃんと付けば何の問題もありません。しかし、入居者が付かない物件には理由があります。周りの物件を調査すれば、何が原因なのかは分かります（この原因についてはまたの機会にお話しますね）。
都心部であれば、入居の心配はそれほど必要ありませんが、地方の場合はどうなんでしょうか？
地方には行けば行くほど、人が少なくなるのでその空室リスクも高くなります。でも、空室リスクが高くなる分、物件そのものの価格が安いから利回りがいいケースが多いんです。
利回りを求めるのなら地方がいいですし、利回りは少し低くても安定が良いなら都心部の物件を選ぶのがいいと思います。
２．滞納・夜逃げのリスク
こちらに関しては、昔は親御さんとかが連帯保証人になっていましたが、今は家賃保証会社の審査を通しているケースが多いです。
これは、オーナーさんに対して、入居者が家賃滞納をしたら代わりに家賃保証会社が支払ってくれますし、夜逃げした場合なども全て基本的には保障会社が色々とやってくれます。
なので、ちゃんとした保障会社をつければ特に心配はしなくても大丈夫だと思います。
３．天災・事故・事件
天災に関しては、充実した保険に加入するしかありません。それと、購入エリアを分散させるのも有効です。
事故も事件も、起きる可能性はどこにだって十分あります。しかし、事故があった部屋には二度と誰も借り手が付かないなんてことはありません。
そういう部屋は、家賃を相場の半分にすれば、気にしないで入ってくれる人もいるのです。ということは、損害は家賃の半分になるんです。
そうなってしまったときにピッタリな保険もあるので、心配な方は保険に加入するといいかもしれませんね。
４．金利変動リスク
これは現金で不動産を一括購入している人には関係ない話ですが、銀行から借り入れを起こして返済しながら運営している人には注意しなくてはならない点です。
金利が下がればいいですが、もし金利が上昇してしまったら返済額ももちろん上がってしまいます。その分家賃も上げることができれば良いですが、なかなか簡単には行きません（この家賃についてもまたの機会にお話しましょう）。
金利変動のリスクを回避する方法もありまして、返済期間中を固定金利で借りてしまえば、金利上昇のリスクを気にする必要はありません。
ただ固定期間中は繰り上げ返済や、一括返済も通常はできなくなりますので注意が必要です。
変動金利、固定金利どちらも選ぶことが可能です。その融資を受ける時に金融市場を見て、どちらが良いのかをじっくり考えることが大切でしょう。
５．建物の老朽化
建物というものは年月が経てばあちこち傷んできます。
新築の一棟物件などは10年くらいリフォーム代がかかることはないと思いますが、中古のアパートなどを購入すると、購入した日から何かが壊れたということはあります。
これに関しても利回りが関係してきまして、築浅だと利回りが低く、築古だと利回りがいい物件があります。これはあなたがどっちが好むかだと思います。
リフォーム代がどの程度かかるのか？もしリフォーム代が10年くらい必要ないなら、利回りは少し低く済むでしょう。どっちを好むかです。
さいごに、減価償却のことも忘れずに
実際は、減価償却のことも気にしながら、購入したらどうなるのか？この不動産投資におけるリスクをちゃんと理解してから不動産投資をはじめてみて下さい。
不動産投資は専門的な世界なので、相談できるパートナーが大切です。色々な相談ができるパートナーに出会えるときっと良い方向に進むでしょう。
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（文／新川義忠）