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【初心者向け】ワンルームマンション投資の基本!失敗しないための不動産投資法

投稿日:2017年11月21日 更新日:


マンションやアパートの部屋を購入し、家賃収入や売却時の収益を目指すワンルームマンション投資が注目されています。

しかし、物件購入者の失敗例も数多く存在します。そこでこの記事では、ワンルームマンション投資のメリットとリスク、対策を解説します。

ワンルームマンション投資の基本と4つのメリット

資産運用法としてワンルームマンション投資が注目されている理由は、さまざまなメリットがうたわれているからです。人生においてはさまざまな資金が必要で、特に老後にはたくさんのお金が必要です。年金だけでは生活できませんので、ワンルームマンション投資によって老後資金を確保しようとする人も多いようです。

そんなワンルームマンション投資のメリットとして、「不労収入が入る」「高い利回り」「保険のような保障が得られ」「物価上昇対策になる」ことについて紹介します。

1.不労収入が入る

ワンルームマンション投資をすると、不労収入が入ります。老後資金をしっかり貯えていない場合には、生活がなりたたない可能性がありますが、契約したワンルームマンションの部屋に入居者が入ると、賃貸収入を得ることができます。

まるで年金のように、毎月安定した金額を得ることができるのは、老後の生活費としてとても大きな役割となるでしょう。

2.高い利回り

ワンルームマンション投資は利回りが高いというメリットもあります。具体的にいいますと、新築物件の場合が2%から3%程度、中古物件の場合が4%から6%の利回りだといわれています。

仮に銀行に1,000万円以上預けていたとしても、金利は0.1%が精いっぱいであるため、預金に価値を見出せない人も増えています。そのため、ワンルームマンション投資は、収益性が高いと考えられているのです。

3.保険のような保障が得られる

マイホーム購入の際に住宅ローンを組むと、団体信用生命保険に加入することになります。これによって、不動産物件を購入した人にもしものことがあった場合に、ローンが完済されることとなります。

同様に、投資用不動産を購入する場合に、ローンを組んだのであれば、団体信用生命保険がつきますので、ワンルームマンション投資をしながら、もしもの時の保障も備わっているという状況となります。

4.物価上昇対策になる

インフレリスクに備えることもできます。インフレとは物価が上昇することを指します。もしも1,000万円の預金があったとしても、物価が2倍上昇してしまったら、預金の1,000万円は半分になったのと同じです。見た目の預金額は同じでも、物価との相対性によって価値が下がるからです。

しかし、ワンルームマンションに投資をしていた場合には、物価が上がると物件価格も上昇するため、資産価値を維持することが可能です。

ワンルームマンションの失敗例を学ぶ

これだけメリットが多いワンルームマンション投資ですが、多くの失敗例があるのは一体どういうことなのでしょうか?反面教師とするために、典型的な失敗例を紹介したいと思います。

具体的には「長期保有で売れ残り」「空室リスク」「経年劣化による修繕費用の増大」「節税効果を見誤る」などがあげられます。それぞれの内容を具体的に見て行きましょう。

長期保有で売れ残り

ワンルームマンション投資は、株式投資やFX投資などのような流動性がありません。一旦購入してしまうと長期間保有することになりますので、その間に物件の価値が下落する可能性があります。

物件購入者の中には、家賃収入だけで利益を得ることを考えず、家賃収入と売却による収入の両方で利益を得ようとするケースがあります。その結果、思ったような価格で売却できなかったり、売れ残ったことによって赤字場合があるのです。

空室リスク

空室リスクにも備える必要があります。ワンルームマンション投資の代表的な失敗例として、入居者が入らず、空室期間が長くなることがあげられます。空室期間は収入はないけれど、管理費はかかりますので、赤字を垂れ流す結果となるのです。

ワンルームマンション投資を行うには、いかに空室リスクを想定し、空室リスクを回避するかが重要です。入居者の有無が毎月の収支に直接影響しますので、真剣に考える必要があります。

経年劣化による修繕費の増大

物件を取得して年数が立つことによって、建物が劣化することも想定しておかなくてはなりません。建物の経年劣化によって、修繕費用がかかってきますので、想定外の出費が必要となる可能性があるのです。

あらかじめ修繕積立金を用意するなどの対策が必要ですが、そもそも修繕積立金も踏まえた損益計算をしておく必要があります。経年劣化を想定せずに部屋を購入した結果、投資に失敗するケースも多いのです。

節税効果を見誤る

ワンルームマンション投資をすると節税効果があります。投資による収益は、建物の減価償却分や借入金利を経費することができるのです。ただし、経費とできるのは部屋を購入してから最初の数年間だけである上、管理費や固定資産税など、ほかに必要な費用の方が高くつきますので、節税効果と他の経費とのバランスを把握しておく必要があるでしょう。

節税効果を過大に見積もってしまうと、思わぬ落とし穴が待っていることと成り得ます。

失敗しないためのワンルームマンション投資法

ワンルームマンション投資で失敗しないためには、どのような事に気をつければ良いのでしょうか?ワンルームマンション投資の失敗例から学んだ対策として「売却による収入にこだわらない」「自分が住みたいと思う部屋を購入」「余裕資金で行う」の内容を紹介します。

売却による収入にこだわらない

ワンルームマンションを長期保有し、家賃収入と売却金額を合算して利益を出す方法は、計算上は少ない負担で利益を出すことが成り立ちますが、売れ残りリスクを考えると賢明ではありません。

また、安く購入して短期保有をし、売却益を得るというのも素人では難しいでしょう。ワンルームマンションで利益を得るためには、家賃収入だけで利益を出せるように設計することが重要です。

自分が住みたいと思う部屋を購入

ワンルームマンション投資では、空室リスクが大きなデメリットだと紹介しましたが、空室リスクを回避するためには、立地や部屋の質が重要となります。部屋を探す場合には、他人が借りるからと適当に探さず、自分が住みたいと思えるような部屋を探すことが大切です。

また、部屋を借りる人の年齢や性別などのターゲット設定をする場合には、ターゲットと同じ条件の人に付いて来てもらって意見を聞いても良いでしょう。あくまでも借りる人の目線で部屋を探すことが肝要です。

余裕資金で行う

ワンルームマンション投資は、余裕資金で行いましょう。蓄えた資産の大半をつぎ込んでしまった場合には、資産が目減りするリスクが付きまといます。その結果、冷静な判断ができずに売却のタイミングを逃す可能性もあるでしょう。

ワンルームマンション投資に限らず、投資においてはお金の余裕が心の余裕につながりますので、余裕資金の範囲で行うことが重要です。

まとめ

ワンルームマンション投資は話題の投資方法であり、さまざまなメリットがありますが、失敗している人も多い様です。失敗の原因をしっかりと把握した上で、あらかじめ対策を打っておくことで、失敗リスクを回避することができるでしょう。

ただし、投資に絶対はありませんので、自己責任となります。そのため、余裕資金を利用して、心のゆとりを持って投資することが大切です。

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