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【完全解説】家を売る前に知っておきたい不動産査定方法とは?

投稿日:2017年12月10日 更新日:


マンションでも一戸建てでも自分の所有している不動産の売却を検討している、あるいは売却したらどの程度の金額になるのか知っておきたい、という場合はいきなり売りに出すのではなく、価格をつけるために相場を知る必要があります。

適切な相場で売りに出さなければ、損をするか、あるいはいつまでも売れないで塩漬けになり、不動産会社での扱いも軽くなってしまうからです。その相場を知るために行うことが査定です。ではその査定はどのようなステップで行えばよいのでしょうか。

そこでここでは不動産の基本的な査定方法について完全解説します。

最初に査定する不動産の市場価値を把握する

査定の前にまずその不動産の市場価値、つまり相場を把握しましょう。

はじめに相場を自分で調べる理由

査定をする場合、いきなり不動産会社に依頼を出すことはおすすめできません。

なぜなら、提示された査定額が適切なのかどうかの判断がつかないからです。ある種の不動産会社は自分のところで契約がほしいために査定額を高めに出してくる場合があります。かといって駆け引きをしない会社であれば、本当に適切な査定額を提示する可能性もあります。

ですから提示された査定額が適切かどうかを判断するために、正しい市場価値、つまり相場を把握しておく必要があるのです。また最終的に販売希望価格は売主である自分が判断して決めることになりますので、その判断の際にもこの相場を知っておくことが正しい値付け、つまり販売可能な上限価格でなおかつすぐに売れる価格に設定ができる根拠になります。

ではその相場はどのようにして調べることができるのでしょうか。主な方法は3つあります。この3つとも実施し、相互に比較することをおすすめします。

相場の調べ方(1)「路線価」をは調べる

まず1つめは「路線価」です。路線価とは、国税庁が相続税を算出する時の根拠となるデータとして、全国の道路につけたその「ある路線(道路)に面した土地」の価格です。道路の図面に沿って道路に面する標準的な宅地の1平方メートル当たりの価額が千円単位で表示されています。ですから自分の不動産の土地面積をそれに乗じれば相場は計算できます。

自分の不動産の路線価は、所轄の税務署に行って「路線価を参照したい」と言えば、簡単に調べられます。またインターネットでも、「財産評価基準書 路線価図 評価倍率表」というサイトで調べられます。

相場の調べ方(2)「公示価格」をは調べる

2つめは「公示価格」です。これは国土交通省が、ある地域の主要なポイントをいくつか選んでこちらは1坪あたりの単価で算出したものです。自分の不動産の住所がジャストで選ばれていることはなくても、周辺の近隣の土地の公示価格を見れば、おおよその参考にはなります。これもインターネットの「国土交通省地価公示・都道府県地価調査」で調べることができます。

相場の調べ方(3)「類似物件の売り出し価格」を調べる

3つめは「周辺の近隣の類似物件の売り出し価格」を調べることです。これは実際に自分の不動産の周辺エリアで、できるだけ近隣の売りに出されている同じような、土地なら土地、家なら家の売り出し価格を、新聞の折り込みチラシやインターネットの不動産サイトで調べる方法です。

この上記の(1)と(2)は相互に参考にしあって決めていますので、おおむね近い価格になるのですが、しかしこの周辺の近隣家売り出し価格はリアルな数字ではあるので、これはこれで参考になります。

ただ注意が必要な点は2つあります。

1つはこれはあくまで「売り出し価格」であって「売却が成立した価格」ではない、ということです。中には売主や不動産会社が高めに価格を設定し、売れれば儲けものという売却戦略を立てている場合があり、その時は当然「実勢価格」よりも「売り出し価格」は高くなっています。

2つめは、実は適切な価格がついたお買い得の家は、広告に出す前に営業担当者や不動産会社の売却活動、販促活動の中で売却されてしまうことが多いということです。そういう意味では、広告に掲載されている不動産は、悪く言うと「売れ残り」に近いもの、とも言えます。その場合は、そもそも価格が相場よりも高いのか、あるいは何とか売ってしまいたいためにすでに価格を相場よりも安くしてしまっているか、のどちらかになるので、「実勢価格」つまり本当の相場とはずれた価格になっていることが多いのです。

ただ、いずれにしても、この3つを相互に比較すれば、だいたいの相場はわかります。

以上が分かれば自分なりの情報武装はできますので、できた段階でいよいよ実際に査定を依頼しましょう。その際には「不動産一括査定サイト」を利用して、不動産会社の相見積もりをとります。

なぜ「不動産一括査定サイト」で不動産会社の相見積もりをとるのか

「インターネットを使わなくてもこの近所をよく知っている駅前の不動産会社に飛び込みで行って査定を依頼すればいいのではないか」と思うかもしれませんが、それは得策ではありません。やはり「不動産一括査定サイト」を利用し、なおかつ「不動産会社の相見積もり」をとることが重要なのです。その理由は以下の通りです。

相見積もりをとる必要性とは?

まずなぜ相見積もりをとる必要があるのか、という点ですが、不動産会社は自分の扱った不動産が売却に成功すると、売主と買主から手数料を受け取り、これが売上、つまり収入になります。ですからまずは売却のためには売主から自社を仲介業者として選んでもらう必要があります。

それは「ほかの不動産会社ではなく自社」を選んでもらう「競争」になりますので、ここで駆け引きが生じ、他社よりも高めに査定額を出して売主に選んでもらおうというような作戦が入り込みます。またそのような作戦はなくても、個々の不動産会社が持っている売却事例の独自情報をベースに査定額を出しますから、その点でも依頼する会社によっては査定額が違ってきます。

ですからそのような「バイアス」や「偏り」を排除し、個々の査定額を正確に判断し、正しい相場を得るためには、相見積もりをとって相互に比較することが必要なのです。

「不動産一括査定サイト」を利用する理由とは?

以上のような理由があるので、査定は複数の会社から相見積もりの形で取る必要があります。

とはいえ、不動産会社を調べて、1社1社連絡して見積もりを依頼するという作業は、不動産会社の営業所や店舗を訪問して依頼するというのでは自ずから時間的、労力的な限界があります。またネットを利用するにしても1社1社のサイトにアクセスして、同じ不動産情報を入力して、事情を書いて依頼するのも、訪問するところまではいかなくてもやはり労力と時間がかかります。

そのような膨大な作業の代行をしてくれるのが「不動産一括査定サイト」です。これを利用すれば1回の不動産情報の入力だけで複数の不動産会社から、それも「無料で」一括で見積もりをとれるのです。入力もとても簡単ですし、入力後は1~2日で不動産会社から査定額がメールで送られてきます。

不動産の一括査定サイトが現れた背景

現在、不動産の売却を希望する人の行動パターンは、まずこの「不動産一括査定サイト」で簡易な査定をしてから、実際の不動産会社に本格的な訪問査定を依頼する、という流れがほとんどです。

このようなサイトが一般化した理由は、売主と不動産会社双方にメリットがあるからです。

まず売主は、不動産会社といきなり対面で査定を頼むと不当に安く見積もられたり、それについて言いくるめられたりするのでは、という不信や不安を根本に抱えています。ですからそれを避けるためには、まず自分として不動産がどれくらいで売れるのか、という相場観を持って、対面での交渉に臨みたいと思っています。不動産一括査定サイトはそのニーズを満たしてくれるメリットがあるのです。

一方で不動産会社にとってのメリットは「見込み客発見」ができるということです。少なくともそのサイトにアクセスして一括査定を希望する人は、何らかの不動産の所有者で、かつ緊急度は別にしてその売却を考えている人、つまり「見込み客」だとほぼ言い切れます。したがって、不動産一括査定サイトに自社を掲載しておけば黙っていても見込み客が獲得でき、効率的な営業活動ができるのです。

不動産一括査定サイトを活用した査定の流れ

それではこの不動産一括査定サイトを利用してどのように査定を取得するかの流れをご紹介します。

(1)所有している不動産の情報を入力

はまず不動産の査定をするための必要情報を入力します。入力するのは、居住している部屋または建物の広さ、間取り、土地面積、住所、マンションであれば階数、築年数などと依頼者の連絡先です。できれば登記簿謄本や、購入時のパンフレットなどがあれば手もとに用意しておいた方が入力しやすいでしょう。

(2)査定を依頼する不動産会社を選ぶ

サイトによっては不動産のあるエリアなどから自動で依頼する不動産会社が決まる場合もありますが、ほとんどの場合は不動産会社の本社、あるいは大手であればその営業所や支店のリストの中から自分で選んで依頼する不動産会社を決めます。サービスエリア、査定件数、アピールポイントなどが書いてありますので、それを参考にしましょう。

(3)不動産会社から基本はメール簡易査定が届く

それから1~2日で依頼した不動産会社から簡易査定が届きます。簡易査定と侮っていると、確かにメールに査定額を書いただけの不動産会社もありますが、特に大手の場合はしっかりと査定報告書のような形で、先ほど説明した路線価と公示価格からの算定額、その会社の把握している周辺で近隣の類似物件の、「売り出し価格」ではない「実際に売買された価格」からの算定額、それらを勘案した最終的な査定額を数ページにわたったPDF資料で送ってくれます。

(4)いくつかの不動産会社を選んで、訪問査定を依頼する

その中で訪問査定を依頼したい会社があれば、メールへの返信の形で連絡します。それによって、さらに詳しい査定根拠を知ることができ、疑問があればその場で解消し、相談しながら売却価格を決めることもできます。

不動産一括査定のメリットとデメリット

このような不動産の一括査定ですが、メリットばかりかというと、デメリットもあります。

不動産一括査定サイトのメリットとは?

(1)複数の査定額を比較検討できる

複数を比較すれば、ある会社が特別に高い査定額を出してきたのか、なども含めてだいたいの相場観がつかめます。

(2)手間がかからない

入力は簡単な内容を1回だけで済みますから、手間はほぼかかりません。自宅にいたままでできます。

(3)自分の希望に即した不動産会社を選べる

自分で不動産のある場所を活動エリアにしている不動産会社を探すのは非常に大変です。しかし不動産一括査定サイトであれば、それが既にリスト化されているので選ぶだけで済みます。

不動産一括査定サイトのデメリットとは?

(1)自分の希望する不動産会社が入っていない場合がある

そのリストに載っていない不動産会社の査定は、そのサイトではとれません。たとえば地域で評判のよい不動産会社や自分が信頼している不動産会社が載っていない場合、その会社にどうしても依頼したければ別途直接連絡する必要があります。

(2)基本は大手、ないしは中堅の不動産会社しか依頼できない

これは費用の問題です。利用者の査定依頼は無料ですが、不動産会社がリストに名を連ねるには運営会社に登録料を納めることが必要です。ですから基本的にはそれを支払える会社しか載っていません。ここでも小規模の、地元に詳しい不動産会社は除外されていきます。

(3)査定額は高めに出でてくることが多い

この時に注意しなければいけないは、査定額はあくまで査定額であって、売却が保証された価格ではないということです。しかし、不動産に詳しくない人は査定額=その会社が売却できる金額、だと思い込んで、査定額の高い不動産会社を選んでしまう傾向があります。

先に書いたように、不動産会社が売買で利益を上げるには、仲介した物件が売却されるしかありません。そしてその前提は売主に自社を選んでもらって媒介契約を結ぶことです。契約の欲しい不動産会社をそのために、実際に売れる価格よりも高めの査定額を出すことで、自社を選んでもらおうとするのです。ですから、査定額が高めに出てきやすいのです。

とは言えこのようなデメリットがあることをしっかり把握したうえで不動産一括査定サイト」を利用すれば、非常に不動産の売却がスムーズに、そして損をしない価格で行うことが可能だと言えるでしょう。

まとめ

いかがですか。

不動産を売却しようと思ったら、今の時代は「不動産一括査定サイト」の利用は必須であり、全てのスタートになります。ネットで検索すればいくつもサイトが出てきますから、それを比較して自分の希望に1番適したところを利用して、できるだけ高く不動産を売却しましょう。

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