賃貸物件を借りる上で気になるのが部屋の賃料だと思います。
実は、この家賃というのは部屋を借りる時期によって多少の交渉がしやすくなる時期があります。何故ならば、部屋を貸す大家さん側からすれば、部屋が空いているよりは料金を多少下げてでも埋めてしまった方が結果的に収益になるからです。
今回のこの記事では、不動産の賃貸物件を借りる上でどの時期が有利か不利かという事に焦点を当ててお話を進めて行きたいと思います。
貸し手の心理
家賃交渉の話を進めていく上で、初めにお伝えしたい事があります。それは、貸し手である大家さんの心理です。
貸し手というのは多少のリスクを取って金融機関から借入金を借りて不動産を所有しているケースが多いです。つまり、借り手が見つからないと結果的に不動産経営が上手く行かないという点に注目ですね。
不動産の賃料が値切れるケース、敷金や礼金が値切れるケースがあるのは、貸し手としては自分の所有している不動産が埋まらないと困るからです。実は、貸し手側としても手持ちの不動産が埋まるように様々な工夫を凝らしています。
例えば、入居者が退居した際に貸し手としては部屋が埋まる為に部屋をクリーニングしたり、設備を見直したりもします。
現代の不動産経営は様々な工夫を凝らさないと部屋が埋まらないほど住宅の供給が間に合っています。部屋余りの状況というわけですね。
何故、部屋が余っているかというと、それは相続税の見直しにより土地を持っている地主が建築会社などから土地を有効活用する不動産経営をすれば相続税対策になるという話を持ち掛けられたからです。
勿論、あちらこちらにアパートやマンションが建って競争が激しくなれば、競争は過熱します。需要と供給のバランスで余っている賃貸物件の価値は下降しますし、乱立すれば築年数が新しい部屋に多くの人は住みたいと思います。
そういったトレンドを読んで部屋を選べば、理想の部屋に住む事は厳しいかもしれませんが、少しでも安い部屋に住む事ができるかもしれませんね。
どの時期が家賃を値切りやすいか？
不動産の家賃が値切りやすい時期は確かにあります。それは5月や6月です。最も賃貸物件を貸し手側が埋めたい時期と言えるでしょう。
この5月や6月に物件が埋まらなかった場合、下手すると物件が1年を通して埋まらない可能性が生じます。1年間埋まらない場合、部屋の価値にもよりますが貸し手側からすると年間を通して数十万円～百万円ほどの損失になります。
例えば、月5万円の部屋を１年間通して貸し続ける事ができれば貸し手側としては単純計算をするとプラス60万円の黒字になります。埋まらなかった場合は入って来る家賃収入は０円です。
更に物件を所有している側からすると、固定資産税などの税金を支払う事や、設備の充実をはかる事、修繕費をかけてとにかく部屋を埋める努力をしています。
そう考えると、新生活が始まりつつあり、1年間を通して部屋が埋まるラストチャンスとも言える初夏のシーズンが部屋の借り手側としては優位に立ちやすいと言えるでしょう。
逆に不動産の家賃が値切りにくい時期はいつでしょうか。それは、新生活が始まる手前の時期です。冬の終わり頃～初春などは大学生や新社会人など多くの人が部屋を探します。不動産業界としては、こういった時期は待っていても部屋を探しに来る人が訪れるので、部屋は値切りにくいと言えるでしょう。
不動産屋に勤めていた経験からわかるのですが、冬の終わり頃は大学などがある学生の街では特に町の不動産屋はお客さんがとにかく沢山訪れます。不動産を提供する側からするとこの時期が最も物件を貸しやすい時期とも言えるのです。
狙い目の物件はこれだ
不動産を借りる上で狙い目の物件は、完璧な条件を求めない事です。
多くの人は、築年数が浅くて、大きな駅から近い徒歩5分圏内の物件を探す傾向にあります。更に、理想を描くならばデザイナーズマンションが良いとか、オートロック完備など様々なオプションを求めます。
そういった条件が元々良い物件は当然の事ですが家賃が高い傾向にあります。
少し条件をズラしてしまえば、部屋探しは楽になります。
- 築年数がほどほどに古い物件を探す
- 大きな駅では無くてほどほどに外れた駅に住む
- オプションに拘らない
などが良いでしょう。また、土地勘をつけるために住みたい街をフラフラ歩いてみて気になる物件情報を探してみるのも良いかもしれません。
現代ではインターネットの発達により、空き物件情報は調べやすくなっています。よって、少し条件をズラして
- 程々にさかえている駅の徒歩10分～15分ほどのギリギリ歩ける範囲
- 築年数が30年前後
くらいの物件が狙い目も知れませんね。また、そういった物件を見てみるとその部屋に住人がどれくらい入っているかなども窓や洗濯物などの状況からも推測する事ができます。
一棟の中で大半が埋まっていない場合は、貸し手側としては借り手がつくのに必死な状況なので、家賃交渉に応じてくれやすい状況と言えるでしょう。
家賃交渉のコツ
家賃交渉をする際は、このように様々な表に出ていない情報を読み取っていく必要性があります。
また、私は貸し手側の心理も仲介する業者の心理も経験上わかりますが、不動産業者の言う事を全て真に受けてはいけません。不動産業者側の心理を言うならば、業者側にはどうしても早く埋めたい自社物件や、少しでも多くの仲介手数料が取れる物件というものが存在します。
本来求めていた条件から大きく離れた条件の物件情報を業者側が提示してきた場合は、
- もしかしたらこの部屋が埋まらなくて困っているのかもしれない
- 少しでも高い仲介手数料を取りたいのかもしれない
と多少なりとも疑った方が良いでしょう。勿論、善意で親身になって物件を探してくれる業者の人もいますが、提供する側の心理を読み取る事が大切だと思います。
まとめ
不動産の価格交渉をするという事は、単純に値切ればいいという話ではあります。その不動産屋の扱っている物件の中にはできる限り早く埋めたい自社物件、埋めれば仲介手数料が入る物件など様々な内部事情があります。
その他に物件選びで注意する事は何かを問われるならば、何らかの事情がある物件は一般的な部屋よりも価値が低い傾向にあります。
例えば、事件があった物件・事件ではないにしろ自然死で人が亡くなっている物件などは通常の部屋よりも価値が低い傾向にあります。この事を不動産業界では心理的瑕疵がある物件と呼びます。
こういった心理的瑕疵がある物件の情報というものも現代では閲覧可能になっているので、物件を借りる上で気になる方はインターネットで調べてみると良いでしょう。詳しくは大島てる氏のホームページについて検索すると心理的瑕疵のある物件について調べる事ができます。
勿論、こういった心理的瑕疵のある物件に住むのに抵抗がある方が大半でしょうが、あえてそういう事情込みで価値が低い物件に住みたがる人も世の中にはいるそうなので、こういったお話をお伝えします。
不動産の家賃交渉についてお伝えしました。最も良いのは、自分の望む部屋を借りる事なのは承知の上でしょうが、皆が望む部屋はどうしても値段が高い。
そういった時にどういった点に注目すると部屋選びが優位に進むかをもう一度考えてみると面白いかもしれませんね。
（文／KOMI∞）