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夢の不労所得とも言える不動産投資。多くの人が一度は興味を持った事があるのではないでしょうか？今回は不動産初心者の方が不動産投資を進めていく上で大切な情報をお伝えします。

 主に、不動産投資ってそもそも何だろう？という疑問に答え、不動産投資のメリットやデメリット、簡単な用語説明を進めていきたいと思います。投資をする上で大切なのは、コストやリスクに対して、どれだけのリターンが見込めるか？その点を考慮した上で読みすすめてください。何よりも初心者が不動産投資はできるのか？という事をお伝えします。

不動産投資とは何か？

不動産投資とはそもそも何だろう？金持ちしかできないのかな？と考えるかもしれません。一昔前の不動産投資というと、不動産が値上がりした際に売却し利益を得るキャピタルゲイン狙い、もしくは地主の相続税対策によるものが多かったようです。昨今では、バブルが弾けた頃から売却益狙いの投資はやや下火になり、入居者をしっかりとつかまえて家賃収入を得るインカムゲイン狙いの投資が多いようですね。

基本的には、前金を用意して金融機関から融資をして貰い不動産投資を始める人が多いようです。その際に、社会的属性がどうしても重要になってきます。上場企業のサラリーマンであるとか、公務員であるとか、そういった性質の人ほど融資に通りやすいのが現実です。

あくまで不動産投資は投資なので、勿論失敗する事もあります。最も多いものが部屋に入居者が埋まらなくて家賃収入が得られず、借入金を返すのが厳しくなっていくという状況です。

不動産投資メリット

不動産投資には幾つかメリットがあります。物価の上昇により相対的に貨幣の価値が下がるインフレーションの際などに、不動産を持っていると現金を持っている時よりも資産防衛の方法として役に立ちます。

その他にも、現金や有価証券に比べて、相続の際の評価が低いというメリットがあります。その相続の際の評価ですが、更地よりも建物が乗っかっている場合の時に評価が下がる為、多くの土地を持っている地主が相続税対策で金融機関から借金をして建築をするのが一つのブームになっています。

不動産投資デメリット

不動産投資のデメリットは何かというと、投資である故にリスクがある点です。主に空き家リスク、心理的瑕疵のリスク、自然災害のリスクなどがあるでしょう。

空き家リスクは部屋が埋まらず、金融機関から借金をして始めた事業がまわらなくなってしまうという事。立地が悪い不動産を手に入れたものの、なかなか埋まらないという話はよく聞きます。とどめを刺すかのように、埋める為にリフォーム工事をして外装や内装に拘るも、どうしても埋まらない物件は埋まらない印象です。

次に、心理的瑕疵のリスクですが、不動産は火災や事件などが起きて人が傷ついた場合や、亡くなってしまった場合は、その旨をきちんと表記しなければならないのです。現代はインターネット上でもそういった情報が共有されていて、何時何処で事件があり事故物件になってしまった等の情報を簡単に得る事ができます。

最後に災害リスクです。不動産を手に入れたものの、地震や火災などにより建物が壊れてしまった場合は価値が下がります。また、保険も一定レベルまでしか適用できないので、結果的には損をする事になります。

不動産投資が上手くいけばそこまで多額ではないですが、家賃収入が見込める上に、相続税対策にもなり良い事だらけと思いきや、様々なリスクが潜んでいるのです。そして、不動産投資をすると言う事は、事業として行うわけですから会計処理が必要になってきます。毎年年度の終わり頃に行われる確定申告で毎年申告をして税金を納めなければならないのです。

夢の不労所得、自由になれるという謳い文句で不動産投資を始めたものの、実はそこまで甘い話では無かった事に後程になり気付く方が多いそうです。不動産投資を始めるならば、きちんとした余裕のある資金計画を立てた上で、好立地の部屋が埋まる物件を手に入れないと上手くいかないのです。

用語説明

簡単に不動産投資の用語を説明したいと思います。

「利回り」

利回りとは投資した金額にたいして得られる利率を表したもの。不動産投資では表面利回りと実質利回りがあります。表面利回りとは家賃収入を投資額で割ったもの、実質利回りは、購入した物件を将来打った時の売却額まで考えた額です。

利回りが高ければ、そのまま儲かると安易に考えてしまう方も初心者には多いようですが、様々な点に注目したいですね。例えば、築年数が古い物件などの場合、いずれは建て替えの必要がある場合や、修繕をする必要などがあります。表面上は収入があるけど、出て行く数字が多いなどよくある話です。

「REIT」

REITとは、上場不動産投資信託の事です。不動産の権利を証券化したもので、小口から購入する事が可能な点に注目したいですね。資産運用の一つの形として注目されていて、日本のものは勿論ですが、値上がりが期待できる新興国の不動産の権利などもマーケットでは売買されています。ものによっては分配金が生じるものもあります。

「分配金」

分配金とは、不動産投資信託の投資法人において、利益の分配として投資家に対して支払われる金銭の事です。こういった、分配金の発生する金融商品という物は分配の際に元本の価値が下がる物が多く、実質は資産形成を進める上ではあまり意味が無いという声もあるようですね。しかしながら、元本の価値が高まれば分配金が出ても問題は無いという声もあります。

「キャピタルゲイン」

キャピタルゲインは売買益の事です。不動産や株の譲渡をした際に使われる言葉です。一時期はキャピタルゲイン狙いの投資が加熱していたようですが、昨今ではやや下火のようですね。2017年現在、東京などのややバブル気味な地域では、少し積極的な売買が行われている印象が強いです。

「インカムゲイン」

インカムゲインは株の配当、債券の利子、預金などの利息収入の事。不動産の場合は家賃収入や、不動産投資信託の分配金の事を指します。ストックである資産を持ちながら継続的に収入を生む方法で、お金がお金を生むという状況とも言えますね。

まとめ

不動産投資は初心者でもできるのか？という問いがあった場合、私はノーと答えます。少なくとも、それなりの覚悟や知識が必要な世界です。誰もが参加すれば簡単にお金が得られる世界があるならば、多くの人が参加しているはず。だけれども、そこまで多くの人が不動産投資で成功した話を聞かないと言う事はそれなりに難しい世界なのでしょう。

こういった投資や資産形成に興味を持つ人というのは、金融業界や不動産業界の世界などである程度のキャリアや経験を積んだ上で挑む人が多いようです。自らの持っている専門知識を生かして勝負に出るわけですね。

不動産投資をするならば、不動産を見極める目が必要になってきます。ロケーションを見極める事や、建築物として価値が本当にあるものなのか？更に、経営を進める上で手持ちの資産とのバランスでどのように運用をしていくか。その他にも税金や会計の処理も必要になってきます。そして、取引の際には民法の基本知識も無いと成り立ちません。

こういった業界での知識があり、勉強好きなアクティブな人ならば、こういった不動産投資に参入してみる価値はあるかもしれません。今回は夢を壊すような文章を書いてしまいましたが、投資話には初心者が気軽にできるものではないとお伝えして終わらせて頂きます。

（文／KOMI∞）