年収500万円で3500万円の住宅ローンを20年で完済するには繰り上げ返済を賢く利用すると良いことがわかり、毎月の返済額を抑えたいので35年でローンを組むことにしました。実際の数字を見ながら説明しましょう。
【この記事の目次】
3500万円を20年で完済は無謀なのか？
住宅を購入する際に利用する住宅ローンはとても大きな金額となることから30年、35年というように長い期間をかけて返済するのが一般的であり、返済期間を決める際には退職時の年齢などを考慮する必要がありますが、フラット35や財形融資の返済期間、民間ローンのほとんどが最長35年としています。
ですが一言で35年と言っても長い期間です。35年の間にライフスタイルが変化し、収入が下がってしまったり、子供の教育費がかかってしまったり、場合によっては老後に返済が残ってしまったりと不安になる人もいるでしょう。
できることなら長く金利を払い続けなくても済むように、早いうちからせっせと返済し、短い期間で完済したいと思う人がほとんどです。
そこで年収500万円で3500万円の住宅ローンを20年で完済するシミュレーションをしてみました。
ローン完済を早めるなら繰り上げ返済がお手軽
住宅ローンの返済を短くするために手軽に利用することができるのが繰り上げ返済です。3500万円のローンを20年で完済したいと考えましたが、最初から20年完済でローンを組むのは月々の返済額を考えると場合によっては支払い不能になってしまうリスクも考えて35年でローンを組み、途中途中で繰り上げ返済を行うことで20年を目標にすることにしました。
繰り上げ返済は毎月の返済額以外に一時金として返済を行うもので、月々の返済額とは違って繰り上げ返済した分は全て元金の返済に充てることができるので、将来的に発生することになる利息をカットすることができるようになります。早いタイミングで繰り上げ返済をすることで完済しやすくなっていくので、これを活用することにしました。
頭金なしで完済する場合の月々の返済額
頭金なし、繰り上げ返済なしで金利2.3％で20年で3500万円の住宅ローンを完済しようとすると月々の返済額は18万円ほどになります。
年収500万円のうちからローン返済に約210万円を充てなければならないとなると、毎月この返済額を支払っていくのはかなり厳しいと言えるでしょう。夏と冬のボーナスで10万円ずつ返済をしても毎月の返済額にあまり変動はありません。
ですが35年にすると毎月12万円ほどに落ち着いたので、やはり35年でローンを組んで余裕のある時に繰り上げ返済を行いながら長期的にかかる金利分をカットして効率的に返済すると20年での完済も目指せそうな気がします。
月々の返済を抑えたいなら？
一般的には賃貸住宅の家賃と同じぐらいの金額を月々のローン返済額の目安にしている人が多く、割合としては5万円から10万円程度が多いようです。
収入の違いがあるので一概には言えないのですが、収入レベルに合わせてローン返済額を設定しなければならないというのは大半の人が重要視しているものです。
月々のローン返済額を抑えるには？
単純に考えると3500万円の住宅ローンを20年で返済するよりも35年で返済する方が月々の返済額を抑えることができます。
ですがこれは月々の返済額だけを見た時であり、長期的に見ると金利というものが発生するので20年で完済するのに対して35年で完済する方が15年余分に金利を支払うことになり、総額では35年の方が大きくなってしまいます。
ただ単純に月々の金額を抑えたいというのであれば、返済期間を延ばすのもやむを得ないでしょう。ですが、途中で繰り上げ返済などを考慮して少しでも金利負担を少なくする手段を取る必要があります。
頭金をどれだけ用意できるか？
また住宅を購入する時に頭金を用意できるかどうかによっても毎月の返済額に影響するのですが、十分な頭金を用意することができる人は問題ないでしょう。
ですが中には家計の運転資金として貯蓄に残しておきたいという思いがある人も少なからずいます。特に新生活では何かと出費があるものです。
こういった場合には用意しておいて頭金を減らして住宅ローンを組み、ある程度出費の波を乗り越えた後に残しておいた資金で繰り上げ返済をすると資金繰りや利息の軽減などに役立てることができるようになります。
実質的に頭金500万円でローンを組んだ場合と頭金0円でローンを組んで返済開始から1ヶ月で500万円を繰り上げ返済する場合ではほとんど支払額に変わりはありません。
（文／中村葵）
40代で住宅を購入する場合の目安
購入可能な住宅価格の目安を知るには自分の年収と貯蓄額を把握することが最重要ポイントとなります。
毎月いくら住宅ローンの返済に充てることができるかの目安となりますし、貯蓄額はどれくらい頭金を用意できるかの目安となります。まずは現在のあなたの年収と貯蓄がいくらあるのかを洗い出しましょう。
住宅ローンを借入する場合、一般的には年収の25パーセントを12で割った金額が目安といわれています。例えば年収が500万円の場合は125万円を12で割った10万4,000千円が住宅ローンの目安です。目安といっても上限の目安と考えた方が良いでしょう。
貯蓄は全て頭金に使っては生活に支障をきたす恐れがありますので、ある程度手元に残しておく必要があります。一般的によく言われるのが、頭金はいくら用意するのかを考えるのではなく、いくら手元に残すかを考えるということです。
今後必要になる経費やライフイベントなどを考え、手元に残す費用を算出してから、余った分だけ頭金に入れましょう。
これらを踏まえて、平均年収や平均貯蓄額をみながら40代の平均的なシミュレーションをしていきましょう。
気になる40代の平均年収
転職サイトのDODAが22万人のデータをもとに調査した結果によると、40代の平均年収は572万円です。世代や男女を問わず、日本の総合的な平均年収が415万円ですから、40代の平均年収は比較的高所得だといえそうです。
40代の平均年収のうち、男女別の年収を紹介しますと、男性の平均年収が616万円で、女性の平均年収は433万円となっており、男性と女性の平均年収の間には200万円近くの開きがあることが分かります。
女性が社会進出しているといえども、まだこれだけの格差があるということは、逆にいうとそれだけ男性が一家の大黒柱としてまだまだ頑張らなければならない時代なのかも知れませんね。
40代の平均貯蓄額はズバリ！
あなたの周りの40代の人は一体いくらぐらい貯金をしているのでしょうか？本当は聞いてみたいけれども、お金のことは聞きづらいものですよね？
そこで、統計データをご覧いただきましょう。金融広報中央委員会のデータによると、40代の平均貯蓄額は614万円、中央値が300万円なんだそうです。
平均貯蓄額とは、貯蓄額の合計を人数（もしくは世帯数）で割り算した数字です。中央値とは数字を小さい順に並べてみた時に真ん中に来る数字のことをいいます。
平均値ですと極端に貯蓄が多い場合や極端に少ない場合の数字が平均値に影響を及ぼしてしまうため、シミュレーションをする上で正確な数値とはなりません。
具体例を出しますと、5人のうち4人が貯蓄額100万円、1人だけ2,000万円の貯蓄があるとすると、5人の平均貯蓄額は480万円となります。
大半が100万円なのに480万円が平均だといわれても参考になりませんよね？今回のシミュレーションにおいてはこの中央値300万円を参考に算出します。
300万円の貯蓄のうち、手元に100万円を残し、200万円を頭金に入れた場合で計算したいと思います。
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シミュレーションの前提条件を確認
ここまでで40代の平均年収と貯蓄額の目安をご理解頂けたでしょうか？「サラッと読んでいるからしっかり数字を見ていないよ」という人もご安心ください。ここでおさらいがてら前提条件を設定したいと思います。
前提条件はご主人の年収が600万円（40代の男性の平均が616万円）とし、奥様が働いている場合の年収は400万円（40代の女性の平均が433万円）と、あなたに理解してもらいやすいキリの良い数字にします。
毎月の住宅ローン返済の目安は年収の25パーセントを12カ月で割り算したもの、頭金は200万円用意し、20年で返済する予定として算出します。金利は将来的な上昇も考慮して3パーセントで計算したいと思います。
シミュレーション！専業主婦の場合
今回、奥様が専業主婦である場合と、夫婦共働きの両方のケースをシミュレーションしてみましょう。まずは奥様が専業主婦で、ご主人の収入だけで家計を支えている場合を紹介します。
住宅情報サイト「ホームズ」の住宅ローンシミュレーションによると、上記の前提条件の場合、住宅ローンの借入限度額は2,254万円となります。
そこから算出した物件の購入価格は、新築物件の上限の目安が2,364万円、中古物件の上限の目安が2,251万円となります。
もちろんあくまでも目安ではありますが、もしあなたの年収や貯蓄額が前提条件に近い場合は、この金額を超えてしまうと生活に無理が生じてしまう恐れがありますので、注意が必要です。
シミュレーション！夫婦共働きの場合
今度は夫婦共働きの場合でシミュレーションをしてみましょう。ご主人の年収600万円に、奥様の年収400万円が加わり、世帯年収は1,000万円となりました。
ローンの返済の目安が、年収の25パーセントを12カ月で割り算したもので計算しておりますので、ご主人だけの収入の場合は月々の返済シミュレーションが12万5,000円だったのに対し、夫婦共働きの場合は20万8,000円と大きく上がります。
その結果は、住宅ローンの借り入れ限度額は3,750万円まで上がり、新築物件の購入限度額の目安が3,800万円、中古物件の購入限度額の目安が3,613万円と、どの額も大きく上がりました。
目安を参考に考えるべきこと
これらの目安をご覧になって、どういう感想を持たれたでしょうか？「思っていたよりも低い金額の住宅しか買えない」とか「希望の家を買おうとすると生活がきつくなりそう」など、厳しい現実を突きつけられた方もいらっしゃるかも知れません。
反対に「思っていたよりも高い家を買えそうだ」と希望がでてきた人もいらっしゃるかも知れません。いずれにせよ、大まかな目安をご覧頂いた後は、今度はあなたの現実の数字を当てはめて計算されることをおすすめします。
もしもそのことで思っていた住宅を買えない場合は、仕切り直して貯蓄のプランを検討したり、狙っている住宅のエリアを変えたりなど、前向きなプランニングをしてみてはいかがでしょうか。
逆に、予定通り買えるという人は、一生で最も大きな買い物ですから、今後の経費やライフプランなどで見落とした所がないか、同じ条件でもっと安く買う方法がないかなど、入念にチェックしてみてください。
住宅購入がゴールではなく、住宅購入が新しい生活のスタートとなりますので、しっかりとシミュレーションしてみてくださいね。
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まとめ：数十年は続く支払い、ご購入は慎重に
住宅を購入する場合、いくらまでの住宅を購入できるかは年収と用意できる頭金の金額でほぼ決まってきます。
これらを元に住宅価格や住宅ローン返済金額の上限金額の目安を算出し、その数値を参考にすることで、生活に無理が生じないようにあらかじめ対策しておくことができます。
一度購入してしまうと数十年ついてまわるほどの買い物ですので、慎重を期して買われることをおすすめします。そのために、今回紹介した目安を参考にして頂ければ幸いです。
（文／田中英哉）