Tweet

夢の不労所得とも言える不動産投資。お金も時間も自由にできる世界がもしかしたらあるのかもしれない。そう思われる方も、もしかしたらいるかもしれませんね。

お金を投資すれば手軽にお金が入るのかと問われれば、そこまで簡単なものではありません。

不動産投資には多くのリスクが潜んでいます。失敗すると借金を背負う可能性もあるかもしれません。

今回は不動産投資の失敗例について、不動産投資のリスクを中心に情報をお伝えします。実際の所、不動産投資は儲かるのか？という点にも注力します。

意外とおいしくない不動産投資

不動産投資と言えばお金持ちがやるもの。不動産を経営すればお金が沢山入るという方が多いかもしれません。また、少し知識がある方だと不動産は相続の際に評価額が下がる為、相続税対策になるというイメージがあるかもしれません。

近年は土地を持っている高齢者に対して様々なおいしい話が出ているそうですが、大半の人は失敗しているようですね。何故ならば、全国的に見て人口に対して不動産が余っている状況だからです。

土地が余っているからという理由、相続税対策になるから不動産投資をした方が良いと建設会社などに薦められて土地の上に建物を建てたものの、部屋が埋まらない事など普通にあります。

確かに、更地にしておくよりも土地の上に建物がある方が相続税の評価上は有利なのですが、大抵の人は金融機関から借金をして建物を建てます。

家賃収入で金融機関への借入金を返して経営を進めていくつもりが、結果的に部屋が埋まらなくて赤字続きになってしまう大家さんなども多いようですね。すると、最終的には赤字経営に苦しくなり不動産を手放してしまうケースも見受けられるようです。

こうなると最終的に得するのは

• 建設会社
• 金融機関
• 手放した不動産を安く手に入れた人

という図式になります。

不動産を経営しているとどのようなリスクが潜んでいるのでしょうか？具体例を並べて紹介したいと思います。

主に

• 空き室のリスク
• 心理的瑕疵のリスク
• 経営上にどのようなお金がかかるのか？
• 不動産投資は本当においしい話なのか？
• 不動産投資に失敗するとどのような状況になってしまうのか

をお伝えします。

空き室のリスク

空き家が全国的に増えています。原因は平成27年の相続税の増税の為。このような動きにより、不動産を更地に建てる人が増えました。

例えば、神奈川県などは急激に空き家率が高まっている模様で、2016年のデータによると35.5%の空き家率と公表されているようです。

単純に建物があれば3つの内1部屋が空いている事になります。

当然の事ながら、多少高くても人は新しい住宅を好みます。不動産投資が加熱し、新たな建物がどんどん建っていく中で、古い建物は埋まらなくなってきます。そして、追い打ちをかけるように新たな建物が建っていきます。

不動産を手に入れれば、家賃収入が入るという安易な話ではなく、埋まらなければ家賃収入が入らない。そして、大抵の人は銀行からの融資を受けて不動産を経営しますから、その借金が返せなくなります。

心理的瑕疵のリスク

不動産投資のリスクは空き室リスク以外にも潜んでいます。

少し暗い話になってしまいますが、心理的瑕疵というお話をしたいと思います。瑕疵とは、傷などを指す言葉ですが、住宅で事件や家事などの人の命に関わる事があった場合は、部屋の価値が急激に下がります。

現在世の中では、所有している不動産に心理的瑕疵がある場合は申告をしなければならない上に、そういった情報がインターネット上でも確認できるようになっています。

気になる方は、大島てる氏のホームページを参考にして頂きたいのですが、ページを開くと地図が広がり、どのような事件がいつあったかなどが確認できるようになっています。

仮に所有している不動産で何かが起きて、このような心理的瑕疵がある部屋になってしまうと、不動産の価値が下がりますし、部屋を貸す際も家賃収入が思い通りにとれなくなります。

最悪の場合は借金が残る

不動産投資を行っていく上で本当に怖いのは、空き室のリスクと心理的瑕疵のリスクでしょう。では、順調に全ての部屋が埋まればお金が入るのか？と問われたら、夢を壊すようで申し訳ないですが、思ったほどは入らないです。

• まず、銀行などから融資して貰った借入金の返済があります。
• 更に、不動産取得時には不動産取得税、登録免許税、印紙税。
• 諸経費として不動産登記の手数料などがかかる事でしょう。
• その他にも、固定資産税などの保有している時にかかる税金がかかります。
• 部屋が古くなり、設備が壊れると修繕費がかかります。

不動産投資は、収入も多いですが、出費も多いのです。

順調に部屋が埋まり経営が上手くいけば、多少の収入があり結果的には相続税対策になります。しかしながら、埋まらなかった場合の事を考えると、必ずしも不動産を安易に経営しない方が良いですね。

投資である以上、リスクを抱えて行うという事を考えた方が良いでしょう。

私は、結果的に部屋が埋まらなくて金融機関への借金が苦しくて不動産を手放す事で、何とか相殺しようとしたという失敗話もよく聞きます。

まとめ

不動産投資の失敗例やリスクについてなどを中心にお伝えしました。やはり何といっても怖いのは部屋が埋まらなくなってしまう事ですね。

現在は全国的に家が余っていますから、簡単な道ではないと考えた方が良いかもしれません。

不動産投資をするならば、何故するのか？を明確にした方が良いでしょう。コストやリスクに対してどれくらいのリターンが見込めるのか？を考えた方が良いです。

場合にもよるのですが、不動産投資以外の資産形成の方法が適している状況かもしれません。

2017年現在、不動産市場はややバブルの状況です。金融機関も不動産を買いたい人に対して、お金を比較的簡単に貸してくれる状況。立地の良い、部屋が埋まる物件を手に入れれば、プラスに転じるかもしれません。

日本はかつてバブルの時代がありましたが、結果的に弾けてしまいました。持っている不動産を担保にしてお金を次々に借りて、次々と不動産を手に入れるような時代があったわけです。

だけれども、バブルは弾けてしまい、不動産の価値は落ちました。そう、不動産には価値が下がるというリスクもあるわけです。

市場全体の動きで不動産の価値が下がるのは当然の事、建物にも耐久年数があるので価値が年々下がっていきます。

マンションなどによく使われる鉄骨造りで50年ほどは持つとされていますが、仮に投資が順調に行った時に、建物の建て替えを行うか？手放すか？などの意思決定が求められる事になります。

安易に不動産を手に入れると、不動産のつもりが負動産になるという皮肉話をよく見かけますが、それは真実だと思います。

不動産投資で失敗しないためには法律や建築の知識などの沢山の制度や仕組みなど、理論の勉強をするのは勿論の事ですし、自らの目で物件を見る目を養う事や、実際にフィールドワークで町を歩いてみる経験などが大切でしょう。

地元民や頻繁に訪れる町ならではの感覚というのはあります。定期的に埋まるけれども、必ずすぐに潰れてしまい空いていく物件など、そういうものを私はよく見かけますが、そういったババを引かないためにも、不動産の感覚を養ってもらえたらなと思います。

（文／KOMI∞）