サラリーマンの方が不動産投資をする事を考える場面はあると思います。資産形成をしたい、少しでも自由な時間を作りたいなど様々な理由があると思います。特に注目したいのは、サラリーマンという立場だからこそできる部分があるという事と、事業主になる事により節税効果が狙える点です。
今回この記事では、サラリーマンが不動産投資をする際のメリットとデメリットを中心にライフプランニングや資産形成についてご紹介してきたいと思います。
サラリーマン大家になる
サラリーマン大家になると、どういったメリットとデメリットがあるのか？メリットは継続的にお金が入る資産が手に入るという点、デメリットは自己資金のみではなく、借金を背負って行うのでリスクが伴う点でしょう。
今回注目したいのは、サラリーマンは比較的住宅関連ならば借金がしやすいという点です。投資などをしたくて借金をしたい場合、株式などの場合の借金は簡単にできるものではないですが、住宅関連ならば金融機関もお金を貸してくれやすいです。
何故ならば、住宅は投資が失敗した場合もそれなりに価値があるものなので権利を譲渡する事でお金が生まれるので金融機関も借入金が回収しやすいからでしょう。
大家業をやれば不労所得で何もせずにお金が沢山入るというイメージを持たれる方もいるかもしれませんが、現実は税金や修繕費がかかりますし、金融機関へのお金の返却をすると、サラリーマン大家を小規模でやって上出来な場合、数万円～二桁の収入程度が見込めるようですね。実はそこまでおいしくないのが不動産投資かもしれません。
ただし、不動産を経営していく上で管理費を支払う事で、入居者の契約や清掃、設備の点検や交換などを管理会社に行ってもらう事ができます。アウトソーシングが可能という点では、自己負担が少ない事業として良いですね。
その他の留意点として勤め人の場合は、税金の処理などを全て会社が行ってくれますが、不動産の経営をすると毎年、確定申告を行わなければなりません。そういった手間が生まれます。しかしながら、それがデメリットかと言ったら逆に考えると事業で使った事柄に対して経費計上できるというメリットも生まれてきます。
例えば、パソコンなどを不動産経営の事務処理に使っている場合などはそれを経費計上できます。10万円未満でしたら一年間で一括償却。10万円以上20万円以下でしたら3年間に分けて資産を計上する事が可能です。その他には、文房具や不動産関連の書籍の購入、業者との話し合いで使った飲食店の代金なども経費として計上が可能でしょう。
勤め人は借金がしやすい
社会的な属性の高い勤め人は金融機関から借金がしやすいです。社会的な属性が高いとはどういう人かというと、上場企業の社員、高所得なサラリーマン、専門性の高い士業資格者、医者、公務員などが当てはまります。いざという時に回収できる人からは、金融機関もお金を貸してくれます。
言い換えるならば、属性がある程度高くない場合は融資が降りにくくなります。例え話ですが、フリーランスや個人事業主はサラリーマンと同等程度に稼いでいても全く相手にされないのが現実です。それなりの預貯金や株式、不動産などの資産がある事が証明できて、担保にできるならばフリーの人でもお金を借りる事が可能です。
よって、サラリーマン大家の最大のメリットは金融機関から融資を受けやすいという点になります。意外と見落としがちなのですが、社会的な身分というものは生活を送る上でとても大切になってきます。よく、フリーで独立する際にクレジットカードを作るとか、車のローンを組んでおくとか言う人がいますが、それだけサラリーマンは守られている立場という事でもあります。
失敗するとどうなる？
そもそも不動産投資の失敗とはどういった事でしょうか。滅多に無いでしょうが、部屋で事件があり心理的瑕疵の発生で不動産の価値が下がる、自然災害により建物が倒壊するなどが考えられるかもしれません。何よりも心配になるのが空き室リスクです。
基本的に金融機関から借金をして家賃収入からお金を返すという流れで多くの不動産投資は成り立っています。そういった利ザヤ狙いで行っていた投資。仮に埋まらなかったら家賃収入が入らないので借金を返せません。よく７～８割は部屋が埋まっていないと不動産投資は厳しいと言われています。6割以下だと赤字になる事もあるでしょう。
そうなると、どうなるかと言うと経営破綻です。不動産の権利を売却して、借金の穴埋めをする事になります。そして、結果的には幾らかの借金が残る事になると思います。不動産投資がリスクを伴うというのはこういった事です。
ライフプランニング
不動産投資は失敗すると権利を手放して借金が残る。そう考えると、とても難しいもの、怖いものと考えてしまう方も多いかもしれません。現実問題、確かに不動産投資は簡単ではありません。専門性も高いので金融系、不動産系の仕事を経験した人が中年～晩年になり、取り組むような印象が強いです。
そして、リスクの割には埋まらないとリターンが得られないという話になるのですが、場合によっては自分が所有権の持つ建物に自分が住んでしまうという方法もあります。例えば、アパートの一棟ローンを組んで購入し、部屋が埋まらない場合などは自分で使ってしまう事も勿論可能です。
その他にも、不動産を持つ事により多くの人は借金をしますが、こういった事は節税効果が高いです。現金が沢山ある場合、そのお金を建物付きの土地と借金に変えておけば、相続が発生した際に有利に働きます。サラリーマンをやっている時点で相続税が発生するだけの資産を持っている人は珍しいかもしれませんが、仮に先代から不動産事業を継承していて自身がサラリーマンの場合は、その社会的属性と持っている資産を生かした取り組みをすると良いかもしれませんね。
まとめ
様々なメリットとデメリットが投資にはあります。注目したいのは、社会的な立場を利用して借金をし、事業を持つ事ができるという点です。これは、サラリーマンにとって有利なやり方だと言える事でしょう。
資産を持つと言う事はそれだけリスクを伴いますが、リターンを得られますし、現代社会では上手くいけば生きやすくなる事でしょう。注目したいのは、こういった投資や経営について考えると税金についての知識がつきます。これはとても大きい事だと思います。
先述しましたが、様々な事業に使う物を経費にできて売上を圧縮できるのは事業者のみの特権です。その他にも詳述は控えますが、一定の能力のある家族を専従者にして事業に参加している従業員とし、給料としてお金を渡す事で大きな節税効果を見込めるといった方法もあります。
私は常々、お金を考える事は人生を考える事だと思っているのですが、その辺りのマネーリテラシーを高めていく事が豊かな暮らしへの一歩かなと思います。今回ご紹介したのはサラリーマンの不動産投資というテーマですが、不動産投資以外にも様々なお金を稼ぐ方法はあります。
借金をして行う不動産投資がリスキーだと感じるならば、上手に週末副業をするなどすれば月に数万円の収入が見込める場合もあります。そういった観点で考え、努力と工夫をして多くの人がお金と上手に付き合えるようになり、日本の経済活動全体が潤うならば幸いです。
（文／KOMI∞）