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不動産投資は普通のサラリーマンでもできる！

不動産投資と聞くと、社長や上場企業にお勤めの年収が高くてちょっと住む世界が違う人が行っている投資と思っていませんか？

不動産投資を専門に営んでいる私のところに来るお客さんは8割は普通のサラリーマンです。特別年収が高いということもなく、いたって一般的なサラリーマンの方が多いです。

本屋さんに行っても不動産投資の書籍は沢山出版されております。そんな私もその波に乗って出版してますが。

なぜ今、不動産投資が熱いのか？

さて、なぜ、今は不動産投資がこんなにブームになっているのか？なんで不動産投資を始めようとするのか？理由はいくつかあると思います。解説しましょう。

理由１．将来の年金不安があるから

今の日本は将来年金がもらえなくなる可能性があるかもしれないので、不動産投資をすることによって自分の身は自分で守ろうという考えからです。

理由２．株はリスクが大きいから

株に比べれば、不動産投資は大きく損することも無く、大きく儲けることもありません。ミドルリスク・ミドルリターンの投資だからと不動産投資に興味を持つ人もいます。

理由３．お金の運用をしたいから

普通預金にお金を預けていて金利は幾らにもならないので、銀行に預けているよりかは儲かるのでは？という理由から不動産投資を始める人もいます。

不動産投資は誰に相談すれば？

不動産投資に興味を持つきっかけは人それぞれぞれです。後は、できるか？できないか？やるか？やらないか？なのです。

ご自身がやりたいと思っても、ごく普通のサラリーマンが不動産投資なんてできるのか？そんな不安があり、不動産会社へ相談にも行けない。
誰に相談したらいいのか分からない、というお客さんに私は沢山会ってきました。

それでは、少し具体的な話をして行く前にひとつ質問です。

問題．下記の属性で不動産投資ができない人は誰でしょう？

1. 年収1000万以上のサラ―リマン
2. 年収700万のサラリーマン
3. 年収500万のサラリーマン
4. 年収300万のサラリーマン
5. 専業主婦

答えは一番最後に書かせていただきます。一旦話を先に進めますね。

不動産投資には色々なリスクがある

もちろん、不動産投資って聞くと、そんなギャンブルなんてできない！失敗したらどうすの？とお思いでしょう。不動産投資には当然ですが色々なリスクがあります。

不動産投資＝区分マンションってイメージをお持ちの方が多いと思いますが、そうでなく、皆さんのお近くにも色々なアパートや大きいマンションがありますよね。これも同じ不動産投資なんです。

区分マンションへ投資をする人、一棟アパート、一棟マンション、一棟ビルへ投資をする人。新築物件か中古物件か。都心か地方か。これら選び方によって付いてくるリスクは全く異なります。

• どんなリスクがあるのか？
• どの金融機関が融資をしてくれるのか？

その辺りを把握しないときっと始めることはできないと思います。

どこから融資してもらうか？

滞納・火災・事件・空室・リフォーム費用などなど色々なリスクがあることを知ってください。

先ほどの質問の答えですが、年収300万円の方でも融資は可能です。専業主婦の場合は、旦那様の勤め先やご家族の背景に依って可能性はあります。

では、どの金融機関が出してくれるのか？についてですが、日本政策金融公庫ってご存知でしょうか？不動産投資となると都市銀行から融資を受けてそうと考えるかもしれませんが、実はアパートローンに関しては積極的にやっていないので、ハードルが高いです。

日本政策金融公庫のメリット

日本政策金融公庫の特徴として、

• 社会的弱者（若者20代、高齢者55才以上、女性など）を優遇
• 1％後半～と低金利
• 固定金利
• 保証人不要

というものがあります。一般的な社会的弱者は金融機関からの借入は難しいです。でも、日本政策金融公庫は半分は公的な機関なので、とても優しいのです。ただ、投資って言葉を嫌いますので、融資を受けるときには「アパート経営」って言葉に置き換えた方が得策です。

例えば美容院を始めたいのなら、融資を受けて開店し、売上の中からお金を返済します。これと同じくアパート経営を始めたいのなら、物件を購入してアパート収入（売上）から借りたお金を返済すれば良いのです。すごくシンプルに伝えましたが、要はこういうことなのです。

1000万円の物件を買うのに必要な自己資金

不動産投資はひとつの事業と見るので、ポイントは事業規模はどれほどか？になります。事業規模の目安ですが、年間の売上（家賃収入）が100万円以上ないと事業規模とは言えません。

なので年間売上（家賃）が100万円の物件は、利回りが10％であれば、物件価格は1000万円になります。

では1000万円の区分マンションを買うのに、自己資金は何円必要なのでしょうか？

答えですが、300万円あると助かります。残りは、融資をしてくれるケースが多いです。

資金300万円で不動産投資を始めたら？

今の話は、一般的なサラリーマンで年収300万円位の人を対象にしたつもりで話しております。なので、自己資金がなければ、頑張って貯めるしかありません。

300万円を銀行に預けて、年間の金利ってどの位か知ってますか？10年間預けたとしても90,000円程度しか付かないのです。利回りは、よくて0.3％。100万を1年間預けても3,000円にしかなりません。

この手元資金の300万円を利用して1000万円で利回り10％の投資物件を購入するとどうなるのか？

利回り10％なので、年間家賃収入は100万円です。10年で1000万円になります。

300万円を銀行に預けていた場合は10年経っても90,000円位です。300万円を元手に1000万の投資物件を購入したら10年後には1000万になります。どっちがいいかは物件を買った方がいいですよね。

投資なのでリスクはありますが

でも、不動産投資にはリスクが付きものです。こんなに上手く行くことはありません。家賃の下落もありますし、入居が付かない場合もあります。最悪は返済ができなくなってしまう……というリスクもあります。

そんな噂も沢山聞きますが、私の身近でそのような人は見たことがありません。色々なリスクはありますが、普通預金に預けているよりかは、きっとお金は増えると思います。

不動産投資の世界では、都心部でも4％位から、首都圏になれば10％以上の投資物件が沢山あります。

絶対儲かるということは言えませんが、銀行に預けているよりかは、いいと思いますよ。

あなたの相談にいつでも乗ります

リスクを十分理解すれば、回避する方法もお伝えできます。お近くの方はどうぞお気軽に四谷まで会いにいらして下さい。

仕事帰りの遅い時間でも、仕事前の早い時間でも、土日でも、いつでもどうぞいらして下さい。1時間でも2時間でも、何回でも説明いたします。失敗しないための不動産投資方法を、ぜひ勉強してみましょう！

（文／新川義忠）